Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov' pour financer leurs travaux de rénovation énergétique locative. Ce dispositif d'aide de l'État, géré par l'Anah, permet de couvrir jusqu'à 70% du coût total des travaux en cumulant plusieurs dispositifs. Toutefois, des conditions spécifiques s'appliquent aux bailleurs, notamment un engagement de location obligatoire et des montants d'aide différents selon les revenus.
Depuis juillet 2021, MaPrimeRénov' s'est ouvert aux propriétaires bailleurs avec des règles adaptées. En 2027, le dispositif évolue avec de nouvelles restrictions pour les passoires thermiques et l'obligation de réaliser un DPE. Comprendre ces changements est essentiel pour optimiser votre investissement et respecter vos obligations. Pour une vision complète des évolutions du dispositif, consultez notre article sur MaPrimeRénov' 2027 : nouvelles conditions et montants.
Qui peut bénéficier de MaPrimeRénov' en tant que propriétaire bailleur ?
Les critères d'éligibilité des bailleurs
Pour accéder à MaPrimeRénov' en tant que propriétaire bailleur, vous devez remplir plusieurs conditions simultanément. Premièrement, vous devez être propriétaire du bien en nom propre. Les propriétaires via SCI ne peuvent pas prétendre à cette aide, sauf cas très particulier de commodat pour le parcours par geste. Les locataires ne peuvent jamais déposer de demande, même avec l'accord du propriétaire.
Le logement concerné doit être loué à titre de résidence principale, vide ou meublé. Vous devez vous engager sur l'honneur à maintenir le bien en location pendant au moins 6 ans après la demande de solde de la prime. En cas de rupture anticipée, un remboursement partiel proportionnel aux années non louées sera exigé. Par ailleurs, le bien doit être occupé dans un délai maximum d'un an suivant le paiement du solde.
| Critère | Condition requise | Précisions |
|---|---|---|
| Statut propriétaire | Personne physique en nom propre | SCI exclues (sauf commodat pour parcours geste) |
| Type de location | Résidence principale | Vide ou meublé accepté |
| Engagement de location | 6 ans minimum | Remboursement au prorata si rupture |
| Ancienneté du logement | 15 ans minimum | 2 ans en Outre-mer |
| Nombre de logements | Maximum 3 logements | Sur 5 ans, cumulatif |
Les limitations importantes à connaître
Un même propriétaire ne peut bénéficier de MaPrimeRénov' que pour un maximum de 3 logements locatifs sur une période de 5 ans. Cette limite est cumulative : si vous avez déjà perçu l'aide pour 2 logements dans le passé, vous ne pourrez en demander que pour 1 supplémentaire. Cette restriction vise à répartir équitablement les aides publiques.
Les propriétaires bailleurs aux revenus supérieurs (catégorie rose) sont totalement exclus du parcours par geste. Ils peuvent toutefois accéder au parcours accompagné pour des rénovations d'ampleur. Si vous souhaitez réviser le loyer suite aux travaux, vous devez obligatoirement déduire le montant de MaPrimeRénov' perçu de la valeur des travaux justifiant la hausse. Cette obligation évite que le bailleur cumule l'aide publique et une augmentation de loyer comme si les travaux avaient été intégralement à sa charge.
Les deux parcours MaPrimeRénov' pour bailleurs en 2027
Parcours par geste : travaux ciblés avec restrictions en 2027
Le parcours par geste permet de financer des travaux de rénovation ciblés comme l'installation d'une pompe à chaleur, le remplacement de fenêtres, ou l'isolation. Accessible aux propriétaires des catégories bleu, jaune et violet (revenus très modestes, modestes et intermédiaires), ce parcours exclut totalement les bailleurs aux revenus supérieurs.
À partir du 1er janvier 2027, une restriction majeure entre en vigueur : les maisons individuelles classées F ou G au DPE n'auront plus accès au parcours par geste. Ces passoires thermiques devront obligatoirement basculer vers le parcours accompagné pour une rénovation d'ampleur. Le DPE devient également obligatoire en France métropolitaine pour toute demande.
- Travaux éligibles : pompes à chaleur air-eau ou géothermiques, chauffe-eau thermodynamique, poêles ou inserts à bois, VMC double-flux, isolation des toitures et fenêtres
- Exclusions 2026-2027 : chaudières biomasse autonomes, isolation des murs, pompes à chaleur air-air, VMC simple flux
- Obligation 2027 : tout geste d'isolation doit être couplé avec un remplacement du système de chauffage par une énergie renouvelable
- Artisan RGE obligatoire : vérifiez la certification sur france-renov.gouv.fr avant signature
Pour bien comprendre les différences entre les deux parcours et choisir celui qui correspond à votre projet, lisez notre guide détaillé sur Rénovation énergétique 2027 : comment choisir entre parcours par geste et parcours accompagné.
Parcours accompagné : rénovations d'ampleur jusqu'à 32 000 €
Le parcours accompagné (ou rénovation d'ampleur) vise des rénovations globales permettant de gagner au minimum 2 classes énergétiques. Ce parcours est accessible à tous les profils de revenus, y compris les bailleurs aux revenus supérieurs exclus du parcours geste. Il devient obligatoire en 2027 pour les passoires thermiques F et G souhaitant bénéficier d'aides.
Ce parcours impose l'accompagnement par un opérateur agréé Mon Accompagnateur Rénov' (MAR). Cet accompagnement est lui-même financé par MaPrimeRénov'. Les plafonds de travaux subventionnables ont évolué : jusqu'à 30 000 € pour un gain d'au moins 2 classes énergétiques, et jusqu'à 40 000 € pour un gain d'au moins 3 classes. Un audit énergétique initial est obligatoire pour définir le plan de travaux.
| Caractéristique | Parcours par geste | Parcours accompagné |
|---|---|---|
| Type de travaux | Travaux ciblés et isolés | Rénovation globale coordonnée |
| Gain énergétique | Variable selon le geste | Minimum 2 classes DPE |
| Accompagnement | Facultatif | Obligatoire (MAR) |
| Profils éligibles | Bleu, Jaune, Violet uniquement | Tous profils (Bleu à Rose) |
| Logements F/G en 2027 | Exclus | Obligatoire |
| Plafond maximum | Variable par geste | 30 000 à 40 000 € |
Montants des aides MaPrimeRénov' pour bailleurs en 2027
Barèmes selon les revenus du propriétaire
Les montants de MaPrimeRénov' dépendent exclusivement des revenus fiscaux du propriétaire bailleur, et non de ceux du locataire. Le revenu fiscal de référence de l'année N-1 (soit 2026 pour les demandes 2027) est utilisé pour déterminer votre catégorie. Quatre profils existent : bleu (revenus très modestes), jaune (modestes), violet (intermédiaires) et rose (supérieurs).
Pour connaître précisément votre catégorie et vérifier votre éligibilité, consultez notre article dédié aux Plafonds de ressources MaPrimeRénov' 2027 : calculez votre éligibilité. Les plafonds ont été revus à la hausse d'environ 1% en 2026 pour tenir compte de l'inflation.
Exemples de montants par type de travaux
Les montants varient considérablement selon le profil de revenus et le type de travaux réalisés. Pour le parcours par geste, chaque équipement dispose d'un barème spécifique. Les bailleurs bénéficient généralement de montants inférieurs aux propriétaires occupants pour encourager prioritairement la rénovation des résidences principales occupées.
| Type de travaux | Profil Bleu | Profil Jaune | Profil Violet | Profil Rose |
|---|---|---|---|---|
| Pompe à chaleur air-eau | 4 000 € | 3 000 € | 2 000 € | Exclu |
| Pompe à chaleur géothermique | 10 000 € | 8 000 € | 4 000 € | Exclu |
| Chauffe-eau thermodynamique | 1 200 € | 800 € | 400 € | Exclu |
| Poêle à granulés | 2 500 € | 2 000 € | 1 000 € | Exclu |
| Isolation fenêtres | 100 €/équipement | 80 €/équipement | 40 €/équipement | Exclu |
| VMC double flux | 2 500 € | 2 000 € | 1 500 € | Exclu |
Pour le parcours accompagné, les montants sont exprimés en pourcentage du coût total HT des travaux : 80% pour les revenus très modestes, 60% pour les modestes, 45% pour les intermédiaires, et 30% pour les revenus supérieurs. Le bonus de 10% en cas de sortie du statut de passoire énergétique a été supprimé en 2026.
Cumul des aides et optimisation financière
Les dispositifs cumulables avec MaPrimeRénov'
L'un des grands avantages de MaPrimeRénov' réside dans sa cumulabilité avec d'autres dispositifs d'aide. En combinant intelligemment ces différentes sources de financement, un propriétaire bailleur peut couvrir entre 60% et 70% du coût total de ses travaux de rénovation énergétique. Cette stratégie d'optimisation rend l'investissement beaucoup plus rentable.
Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) constituent le premier levier de cumul. Financés par les fournisseurs d'énergie, ils sont cumulables sans condition de ressources pour les bailleurs. Leur montant varie selon le type de travaux et peut atteindre plusieurs milliers d'euros pour une rénovation complète. Les CEE sont directement déduits du devis par l'artisan partenaire d'un fournisseur d'énergie.
- Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : cumulables sans condition, déduits directement du devis
- TVA à 5,5% : applicable automatiquement sur tous les travaux de rénovation énergétique
- Loc'Avantages (Anah) : réduction d'impôt de 15% à 65% en conventionnant le logement à loyer modéré
- Déficit foncier majoré : déduction fiscale des travaux de rénovation énergétique
- Aides locales : bonus régionaux, départementaux ou intercommunaux (se renseigner sur France Rénov')
- Bail Rénov' : dispositif gratuit d'accompagnement financé par les CEE
Stratégies fiscales pour propriétaires bailleurs
Au-delà des aides directes, les propriétaires bailleurs peuvent optimiser fiscalement leurs travaux de rénovation. Le dispositif Loc'Avantages permet de cumuler les subventions de l'Anah avec une réduction d'impôt importante sur les revenus locatifs, à condition de conventionner son logement à un niveau de loyer modéré. Cette réduction peut atteindre 65% selon le niveau d'engagement.
Le déficit foncier reste un outil puissant : les travaux de rénovation énergétique sont déductibles des revenus fonciers, créant potentiellement un déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La TVA à 5,5% s'applique automatiquement sur l'ensemble des travaux éligibles, représentant une économie supplémentaire de 14,5% par rapport au taux normal de 20%.
Démarches et procédure de demande pour bailleurs
Étapes clés du dossier MaPrimeRénov'
La demande de MaPrimeRénov' doit impérativement être déposée AVANT le début des travaux. Si vous faites réaliser les travaux sans avoir préalablement déposé votre demande, vous perdez définitivement le bénéfice de la prime. Cette règle est strictement appliquée sans possibilité de rétroactivité. Le guichet en ligne est accessible sur le site maprimerenov.gouv.fr.
La procédure complète comporte plusieurs étapes obligatoires. Tout d'abord, créez votre compte et complétez votre demande en ligne en fournissant vos informations fiscales et les caractéristiques du logement. Obtenez ensuite des devis auprès d'artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), vérifiez leur certification sur france-renov.gouv.fr. Déposez votre dossier complet avec tous les justificatifs requis.
- Créer votre compte sur maprimerenov.gouv.fr avant tout engagement
- Faire réaliser un audit énergétique (obligatoire pour parcours accompagné, recommandé pour parcours geste)
- Demander des devis détaillés auprès d'artisans RGE certifiés
- Déposer votre dossier complet avec tous les justificatifs (avis d'imposition, devis, attestation sur l'honneur)
- Attendre la notification d'accord de l'Anah avant de débuter les travaux
- Faire réaliser les travaux par l'artisan RGE dans les délais impartis
- Déposer votre demande de solde avec factures et attestations de fin de travaux
- Recevoir le versement de la prime sous 2 à 4 mois après validation
Documents obligatoires pour les propriétaires bailleurs
En plus des justificatifs standards, les propriétaires bailleurs doivent fournir des documents spécifiques. L'attestation sur l'honneur d'engagement de location pendant 6 ans minimum est obligatoire. Vous devez également vous engager à informer votre locataire que des travaux financés par MaPrimeRénov' ont été réalisés, et à déduire le montant de l'aide si vous envisagez une réévaluation du loyer.
Pour le parcours accompagné, l'audit énergétique réglementaire est obligatoire et doit justifier la classe énergétique du logement avant travaux. À partir du 1er janvier 2027, un DPE devient obligatoire en France métropolitaine même pour le parcours par geste. Le plan de financement mentionnant toutes les aides publiques et privées doit être fourni, ainsi que les certifications RGE des artisans intervenants.
Évolutions 2027 : nouvelles obligations et restrictions
Fin du parcours geste pour les passoires thermiques
Le changement majeur de 2027 concerne les logements classés F ou G au DPE. À partir du 1er janvier 2027, ces passoires thermiques n'auront plus accès au parcours par geste pour les maisons individuelles. Cette restriction vise à encourager des rénovations globales plus performantes plutôt que des travaux isolés insuffisants sur les logements les plus énergivores.
Ces logements devront obligatoirement basculer vers le parcours accompagné (rénovation d'ampleur) pour bénéficier d'aides. L'objectif est de garantir un gain énergétique minimum de 2 classes DPE et de sortir durablement du statut de passoire énergétique. Cette évolution s'inscrit dans la lutte contre les logements indécents et l'interdiction progressive de location des passoires thermiques.
DPE obligatoire et conditionnement du chauffage
À partir du 1er janvier 2027, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient obligatoire en France métropolitaine pour toute demande MaPrimeRénov' en parcours par geste. Ce DPE devra justifier que la classe énergétique du logement est comprise entre A et E avant les travaux. Sans DPE valide, aucune demande ne pourra être instruite.
Parallèlement, une nouvelle règle de conditionnement entre en vigueur : tout geste d'isolation (toiture, fenêtres) devra obligatoirement être couplé avec le remplacement du système de chauffage par un équipement à énergie renouvelable. Il ne sera plus possible de financer uniquement des travaux d'isolation sans moderniser simultanément le mode de chauffage. Cette mesure vise à maximiser l'efficacité énergétique globale.
Questions fréquentes des propriétaires bailleurs
Puis-je bénéficier de MaPrimeRénov' pour un logement en SCI ?
En règle générale, les propriétaires via SCI ne peuvent pas prétendre à MaPrimeRénov'. La prime est réservée aux personnes physiques propriétaires en nom propre ou en indivision. Toutefois, une exception existe pour le parcours par geste : un particulier détenant des parts dans une SCI propriétaire d'un logement qu'il occupe peut bénéficier de l'aide, à condition de fournir un commodat (contrat de prêt à usage signé devant notaire).
Cette restriction constitue un point crucial souvent ignoré par les investisseurs. Si vous possédez votre patrimoine locatif via une structure sociétaire, vous devrez envisager d'autres dispositifs d'aide ou revoir votre montage juridique. Les nus-propriétaires et toutes les personnes morales sont également exclus du dispositif MaPrimeRénov'.
Que se passe-t-il si je vends le logement avant 6 ans ?
L'engagement de location de 6 ans minimum est une condition stricte pour les propriétaires bailleurs. Si vous ne respectez pas cet engagement, vous devez rembourser une partie de l'aide versée proportionnellement à chaque année non louée. Par exemple, si vous vendez après 3 ans, vous devrez rembourser 50% de la prime perçue (3 années restantes sur 6).
Ce remboursement est automatiquement réclamé par l'Anah dès notification de la rupture d'engagement. En cas de vente du bien, le nouvel acquéreur ne reprend pas l'engagement : c'est le bénéficiaire initial qui reste redevable. Il existe quelques cas de force majeure pouvant justifier une exemption de remboursement, mais ils sont strictement encadrés et nécessitent des justificatifs probants.
Puis-je augmenter le loyer après les travaux MaPrimeRénov' ?
Vous avez légalement le droit de réviser le loyer en vous appuyant sur des travaux d'amélioration, mais avec une contrainte importante : vous devez obligatoirement déduire le montant de MaPrimeRénov' perçu de la valeur des travaux servant à justifier la hausse. Cette obligation vise à éviter que le bailleur cumule l'aide de l'État ET augmente son loyer comme si les travaux avaient été intégralement à sa charge.
Concrètement, si vous avez réalisé 20 000 € de travaux avec 8 000 € d'aides MaPrimeRénov', seuls 12 000 € peuvent être pris en compte pour calculer l'augmentation de loyer autorisée. Vous devez également informer votre locataire par écrit que des travaux financés par MaPrimeRénov' ont été réalisés. Cette transparence est une condition d'obtention de la prime.
Les délais d'instruction sont-ils longs en 2027 ?
Les délais d'instruction varient selon les périodes et le type de parcours. Suite aux différentes suspensions du dispositif en 2025-2026 et à la forte demande lors des réouvertures, les délais se sont allongés. Comptez actuellement entre 3 et 6 mois pour l'instruction complète d'un dossier en parcours accompagné, et 2 à 4 mois pour le parcours par geste.
Le versement du solde intervient généralement 2 à 4 mois après le dépôt de la demande de paiement avec les factures acquittées. Pour accélérer le processus, vous pouvez recourir à un mandataire financier agréé comme Hellio ou Ecair, qui avance les frais et déduit directement la prime du devis. Ces mandataires gèrent également toute la constitution administrative du dossier.